czyli co jest nie tak z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego 0315 Brzeźno rejon alei Hallera i ulicy Jantarowej II?
Prezentowany przez Biuro Rozwoju Gdańska miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) 0315 jest kolejnym planem przygotowanym typowo pod inwestora. Zostały w nim ujęte oczekiwania dewelopera, który na bardzo atrakcyjnym terenie zielonym wchodzącym w skład pasa nadmorskiego, chce zbudować budynki. Plan ten budzi sprzeciw mieszkańców i organizacji społecznych ze względu na skalę ingerencji w tereny zielone i nieodpowiedzialność z jaką potraktowano problem ochrony ujęć wody. Uwagi kierowane do władz miasta są jednak całkowicie odrzucane, bo to nie interes społeczny jest tu najważniejszy. Ale jak to wygląda w szczegółach?
Kwestie ekologiczne
W projekcie MPZP 0315 podejście do terenów zalesionych wygląda następująco – dopuszcza się do wycięcia blisko 5 ha lasu (!). Stoi to oczywiście w całkowitej sprzeczności z deklaracjami władz miasta dotyczącymi ochrony drzew, działania na rzecz ograniczenia zmian klimatycznych i poprawy jakości powietrza. Porównując to z zapowiadanymi przez Panią Prezydent Aleksandrę Dulkiewicz nasadzeniami drzew trzeba zauważyć, że straty w wyniku przyjęcia MPZP 0315 i dopuszczonej przez niego wycinki drzew w obszarze 01 odpowiadałyby znacznej liczbie drzew zasadzanych w całym Gdańsku w ciągu roku. Zabudowa obszaru 01 wiązałaby się z wycinką części lasu nadmorskiego, a także licznych drzew na terenach po ogródkach działkowych i wykarczowaniem krzewów i zarośli, co spowodowałoby całkowitą zmianę charakteru tych terenów i dramatyczny zanik bioróżnorodności na tym terenie (likwidacja siedlisk zwierząt, miejsc gniazdowania ptaków itp.). Budowa budynków na obszarach 01, 02, 03, które miałyby wystawać powyżej poziomu lasu przyniesie fatalny efekt krajobrazowy (przykładem są zrealizowane już osiedle w sąsiedztwie Nadmorski Dwór) i będzie stanowić zagrożenie dla przelatujących ptaków – teren leży na szlaku migracji ptaków. W przypadku dopuszczania jakiejkolwiek zabudowy na obszarze nie powinna mieć ona maksymalną wysokość niższą niż las nadmorski, czyli poniżej 10 metrów. Ponadto ograniczone do absolutnego minimum powinno być w tym miejsce stosowanie na elewacji powierzchni przezroczystych i lustrzanych.
Do uwag tych wiceprezydent Piotr Grzelak ustosunkował się tłumacząc, że 70% powierzchni pozostanie “biologicznie czynne”, co w rzeczywistości nie większego związku z wnoszonymi uwagami, bo definicja “powierzchni biologicznie aktywnych” jest bardzo szeroka i nie musi oznaczać lasu, który po prostu zostanie wycięty, a może zostać zastąpiony trawą z rolki. Opisano to następująco:
Wpływ jaki wywrze realizacja ustaleń planu na istniejącą roślinność będzie związany głównie z jej miejscową likwidacją i zmianą charakteru. Jakkolwiek zasoby biocenotyczne zostaną z pewnością zmniejszone to skala prognozowanych zmian nie będzie znacząco duża. […] Najbardziej wartościowe skupiska zadrzewień wykazane w tych opracowaniach, jak i pojedyncze wartościowe egzemplarze drzew zostały objęte ochroną planistyczną w formie drzew do zachowania.
Sprawdziliśmy – na planie zostało zaznaczone 6 drzew lub ich skupisk (to te zielono-czerwone kółka). Na wycięcie skazanych zostało zaś kilkaset innych drzew.
Nie zabrakło również przenoszenia odpowiedzialności za wycinkę drzew na inne instytucje i kolejne etapy decyzyjne:
Należy także wspomnieć, że ewentualna wycinka drzew będzie możliwa do przeprowadzenia dopiero po uzyskaniu stosownych decyzji organu ochrony środowiska oraz na warunkach i w okresie wskazanym w tych decyzjach.
Można się jednak obawiać, że na kolejne organy podejmujące decyzję, powołają się na omawiany tu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i tragiczną prognozę oddziaływania na środowisko. Należy za to spytać wiceprezydenta Piotra Grzelaka, jak tego typu działania mają się do założeń nowopowstającego Pomorskiego Forum Solidarności Klimatycznej im. Pawła Adamowicza
Kwestie wodne
Teren, na których deweloper zaplanował inwestycję znajduje się w strefie ochrony ujęć wody “Zaspa” i “Czarny Dwór”. W obecnej globalnej sytuacji ochrona zasobów słodkiej wody jest szczególnym priorytetem, o czym władze miasta zlecające MPZP pod kątem realizacji inwestycji, mało przydatnych społecznie a za to wysoko ryzykownych środowiskowo, wydają się zapominać.
Zaprezentowaną przez dokumentacją trudno uznać za kompletną i wyczerpującą temat. Zarówno prognoza oddziaływania na środowisko jak i uzasadnienie dołączone do projektu miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego nie wzięły bowiem pod uwagę dokumentu kluczowego dla kwestii ochrony zasobów wód podziemnych na tym terenie – sporządzonej w 2008 r. przez Państwowy Instytut Geologii „Oceny możliwości ograniczeń lokalizowania inwestycji w tym obiektów wysokościowych w strefie pośredniej ujęcia wód podziemnych Czarny Dwór i Zaspa a zwłaszcza na obszarze o zaostrzonych warunkach ochrony” przygotowanego przez zespół dra M. Lidzbarskiego. Stawia to pod znakiem zapytania zasadność rozwiązań dopuszczonych w opracowywanym MPZP, tym bardziej że autorzy MPZP i towarzyszących mu opracowań wydają się nie zdawać sobie sprawy z zagrożeń, jakie niosą prace ziemne na tym terenie! (a przynajmniej o nich nie wspominają). Uważamy, że nie wolno na etapie opracowywania MPZP pominąć wyników badań i wniosków znajdujących się w opracowaniu przygotowanym przez PIG. Konkluzja zawarta w zaprezentowanej przez BRG ocenie oddziaływania na środowisko: „Należy jednocześnie założyć, że realizacja zapisów analizowanego projektu planu nie spowoduje pogorszenia stanu zasobów wód podziemnych i pozostanie bez wpływu na stan wód powierzchniowych. Nie prognozuje się równocześnie aby w wyniku realizacji zapisów projektu planu mogło dojść do pogorszenia stanu wód ujmowanych na ujęciach wody >>Czarny Dwór<< i >>Zaspa<<” ma się nijak do stanu rzeczywistego, które jest dobrze znany i został już opracowany. BRG powinno znać ten problem, gdyż wspominane opracowanie „Ocena możliwości ograniczeń…” powstało w 2008 r. przy okazji prób jeszcze szerszego wejścia z inwestycjami w pas nadmorski i budowy w tej okolicy wieżowców (MPZP 0126). Nie odnosi się przy tym w żaden sposób do problemów dynamiki wód podziemnych, do tego w jakim stopniu negatywnie wpływać mogą: zabudowa kondygnacji podziemnych czy wykonywanie pod ziemią ścianek szczelnych uniemożliwiających przepływ wód podziemnych, a przede wszystkim, co jest szczególnie ważne dla obszaru 01, który znajduje się w krytycznym miejscu, zagrożenia ingresji wód morskich i zasolenia cennych zasobów wód ująć „Zaspa” i „Czarny Dwór”.
Całość terenów objętych MPZP 0315 znajduje się w strefie w opracowaniu PIG określanym jako obszar typu II, który został szczegółowo scharakteryzowany przez geologów i otrzymał ścisłe wskazania co do możliwej zabudowy:
„II obszar – obszar między ujęciami a brzegiem morza, gdzie zakazuje się prowadzenia stałych odwodnień i drenaży o głębokości obniżenia zwierciadła wód podziemnych przekraczających wartość 1 m. Jest to obszar, gdzie istnieje realna groźba ingresji wód słonych. Występują tutaj najmniej korzystne warunki do lokalizowania inwestycji, w tym obiektów wysokościowych. Możliwe jest jedynie zabudowanie 2- metrowej kondygnacji podziemnej. Najczęściej będzie się to jednak wiązało z częściowym odwodnieniem terenu. W ślad za tym pojawią się niekorzystne skutki tych odwodnień w postaci ingresji wód słonych do warstwy wodonośnej. Dlatego też konieczne będą przedsięwzięcia ograniczające migrację chlorków od strony morza. Zaleca się utrzymanie funkcji ochronnej i rekreacyjnej tego terenu […].”
A jak widzą to władze miasta?
Oczywistym jest, że dokument MPZP a także prognoza oddziaływania na środowisko powinny zostać zmienione tak, by uwzględnione zostały zalecenia z opracowania z 2008 r. Jaka jest jednak odpowiedź wiceprezydenta Piotra Grzelaka na te postulaty? Wiadomo – wszystko w porządku. Jego zdaniem po pierwsze deweloper nie chce zbudować w tym miejscu wieżowców, więc nie trzeba w planie uwzględniać żadnych obostrzeń dotyczących kwestii wodnych:
wymienione opracowanie […] odnosi się do ograniczeń i możliwości lokalizacji obiektów wysokościowych […]. Obiekty wysokościowe, czyli takie, których wysokość przekracza 40 m, nie są planowane do realizacji w granicach obszaru objętego planem, a dopuszczona wysokość planowanej zabudowy to max 19 m. W tym przypadku trudno jest odnieść wskazane we wspomnianym opracowaniu ograniczenia czy zagrożenia do tych, które mogą wystąpić w efekcie realizacji ustaleń projektu planu.
To oczywiście niemądry wykręt, bo zapisy w ekspertyzie geologicznej dotyczą głębokości a nie wysokości budowli. Głębokość zaś może ale nie musi być związana z wysokością budowli. Np. umieszczenie parkingów podziemnych nie ma związku z wysokością budynku a wiąże się z głębokością budowli i w tym przypadku mogłoby zagrażać ujęciom wody.
Wiceprezydent Piotr Grzelak podkreśla także, że część Zaspy, Przymorza i Wrzeszcza również znajduje się w strefie ochrony ujęć wody:
W uzupełnieniu należy także wskazać, że zasięgiem obszarowym strefy ochrony pośredniej ujęcia wód podziemnych „Czarny Dwór” i „Zaspa” objęte są znaczne fragmenty miasta, w tym części dzielnic Przymorze, Zaspa i Wrzeszcz.
Stara się w ten sposób odwrócić uwagę od nowych właśnie projektowanych zagrożeń, na które chciałby dać zgodę, poprzez podkreślanie dotąd istniejących (pomijając przy tym odległość od użytkowanych studni i położenie). Jest to niepokojące podejście jeśli wziąć pod uwagę, że jako wiceprezydent powinien reprezentować interes mieszkańców pijących wodę z tych ujęć.
Jako że nie może jednak uciec od przecież absolutnie kluczowego dla tego terenu dokumentu, który został całkowicie przemilczany, to tłumaczy się odesłaniem do “odrębnych przepisów”:
W projekcie planu (w kartach terenu) zawarte zostało odesłanie do obowiązujących w strefie ochronnej przepisów odrębnych. Wobec powyższego nie można zakładać, że realizowane w obrębie obszaru objętego projektem planu inwestycje będą miały charakter niezgodny z przepisami ustanowionymi w treści wspomnianego rozporządzenia i mogłyby naruszać stosunki gruntowo-wodne w takim stopniu, iż wiązać by się to mogło z wywołaniem negatywnego oddziaływania na zasoby ujmowanych wód i prawidłowe funkcjonowanie ujęcia. Ewentualność ta nie była zatem również analizowana na etapie opracowywania prognozy oddziaływania na środowisko.
Jak zatem wygląda zapis w proponowanym planie zagospodarowania przestrzennego – przedstawiamy poniżej:
Czy to wystarczy? Oczywiście, że nie, o ile oczekujemy, że dokument planu zagospodarowania przestrzennego ma on być pełny, jednoznaczny, czytelny dla wszystkich, zobowiązujący, a przede wszystkim chroniący interesy społeczeństwa. Tylko czy to jest intencją władz miasta?
Przemilczanie kluczowych kwestii i dokumentów, przesuwanie ich na inne etapy realizacji inwestycji inne tego typu celowe działania władz miasta mogą doprowadzić do sytuacji, w której finalnie mogą napisać: “organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w razie spełnienia przez inwestora wymagań określonych przepisami“, jak w odpowiedzi na interwencję jednego z radnych (Piotr Czauderna 141/16) , który zainteresował się nowym osiedlem Mila Baltica zlokalizowanym w odległości… 80 metrów (!) od studni głębinowych ujęcia Zaspa.
Kwestie społeczne
Dopuszczenie zabudowy na obszarach 02, 03 a zwłaszcza 01 oraz wprowadzenie na ten teren pojazdów spalinowych poprzez drogi na obszarach 07 i 08 jest z licznych względów (o których poniżej) szkodliwe dla środowiska i eksploatowanych zasobów wodnych. Pozostaje także niezgodne z powszechnymi oczekiwaniami Gdańszczanek i Gdańszczan, którzy przy okazji licznych konsultacji (np. dotyczących przebudowy wejść na plażę i budowy szaletów) domagali się powstrzymania antropopresji na te tereny.
W przypadku przyjęcia MPZP nieodwracalnej zmianie ulegnie dotychczasowy rekreacyjny charakter deptaka na przedłużeniu al. Jana Pawła II, który jest szczególnie ceniony zarówno przez Gdańszczan, jak i turystów. Trwałe straty przyniosłoby doprowadzenie dwóch jezdni i budowa w bliskim sąsiedztwie deptaka wysokiej zabudowy o charakterze komercyjnym. Żadne z tych rozwiązań nie jest oczekiwane przez spacerowiczów, którzy celowo wybierają ten spokojny, cichy i zielony teren, jako miejsce wypoczynku. Paradoksalnie inwestycje, które zgodnie z uzasadnieniem miałyby „wprowadzić nowe atrakcyjne przestrzenie i wzbogacić wachlarz dopuszczalnych funkcji” przyczynią się do dramatycznego pogorszenia atrakcyjności tego wyjątkowego miejsca.
Uważamy, że MPZP 0315 w takiej formie jest nie do przyjęcia. Należy odrzucić plany tak intensywnej ingerencji w te obszary i zgodnie z sugestią z opracowania PIG utrzymać w tym miejscu funkcję rekreacyjną w możliwie naturalnym otoczeniu.